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物業經營管理審計大全

2021-08-13  新用戶086...

  一、審計重點

(一)核實收入。

   1.物管代收代繳的手續費收入。

   2.小區裝修準入及其他盈利性服務準入。

   3.公共部位廣告收入(還有進小區做產品臨時促銷上繳的準入費用等)。

   4.停車費(長租、臨停)收入。此處易滋生舞弊,關注免費停車券采購、蓋章、發放、回收、留存等管理過程中的管理漏洞。

   5.閑置用房(倉庫等)的租金收入。此處易滋生舞弊,閑置用房管理(登記造冊、鑰匙保管)、租賃、租賃費收繳不相容職務未分離,私自收取租賃費等。

   6.物業費、能耗費、垃圾清運費等收入核實。

   7.水電費代收代繳差價收入。

   8.商業房出租收入截流問題(常出現不相容職務未分離,私自收取租金挪作它用。租賃合同商戶名稱、收取資金銀行賬戶、租賃發票抬頭不一致)。

   9.快遞業務入小區收入(如蜂巢柜等)截流。

   10.住改商情況(是否多繳納費用給下面人員)。

   11.對于違規建筑是否存在多繳納整改費用(電話訪問)

   12.收垃圾準入單位繳費情況。

   13.工程維修收入等。

  (二)評價各種管理的內部控制健全、適當性。

   寫字樓或小區物業管理包括:

  1.客服

  2.保潔

  3.安全

  4.綠化

  5.停車場(含停車券、發票等管理)

  6.電梯

  7.公共標識系統

  8.配套服務

  9.工程維修

  10.投訴處理

  11.信息化(控制、異常抬桿情況)

  12.合同(外包合同)

  13.臺賬

  14.團隊建設(重點為客服、保安培訓)

  15.稅務(代扣代繳稅務問題)

  16.會計核算(收入確認方法)

 商業綜合體物業管理(除寫字樓物業管理外)

  1.運營管理

  2.企劃管理

  3.招商管理

(三)客戶滿意度調查

(四)物業費收繳率?

二、審計方法

1.采用流程圖法、穿行測試等方法評價相關內部控制是否健全、適當?

2.問卷調查法。在服務滿意度調查問卷中增加相關事項,如費用收繳類別或方式,是否有倉庫租賃?對包括客服、工程維修、保潔、商業配套、綠化工程、公共標示指引、投訴處理、安全管理等各種滿意度評價。

3.訪談法。和各業務重點業務人員訪談,深入業務一線,將財務數據還原業務實質。

4.觀察法。觀察物業管轄范圍內客服、電梯、保潔、監控視頻、倉庫等情況。

5.分析性復核程序。比較、比率、趨勢分析發現異常。分析性復核,分析一段期間費用收取是否與物業面積及收費標準相匹配,有無異常波動;對異常事項予以關注;若有水電燃氣費用代收取,則將此類費用于物業管理費單獨區分進行分析;

6.檢查法等。

 ?

三、物業公司常見涉稅疑問點

 (一)增值稅

   1.物業公司取得的物業管理費、停車費、廣告費、水電費等收入,如何計算繳納增值稅?

(1)物業管理費適用6%的稅率。

(2)若將小區的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發布,應按照不動產經營租賃服務繳納增值稅,適用11%(2018年5月1日起為10%,下同)的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇簡易計稅方法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

(3)停車費按照不動產經營租賃服務繳納增值稅,適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產,可以選擇簡易計稅方法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

 (4)根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)的規定,提供物業管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

  (5)提供物業管理服務的一般納稅人,向服務接受方收取的電費,按17% (2018年5月1日起為16%,下同)的適用稅率計算繳納增值稅,其相應的進項稅額可以按規定抵扣。

     提供物業管理服務的小規模納稅人,向服務接受方收取的電費,按3%的征收率計算繳納增值稅。

   2.提供物業管理服務的納稅人向服務接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發票?

  (1)提供物業管理服務的一般納稅人向服務接受方收取的自來水水費,按照簡易計稅方法依3%的征收率,對收取的自來水水費可全額開具增值稅專用發票。

   (2)提供物業管理服務的小規模納稅人向服務接受方收取的自來水水費,可按照簡易計稅方法依3%的征收率,對收取的自來水水費向主管稅務機關申請全額開具增值稅專用發票。

     3.物業公司代收水、電、暖氣費問題如何征稅?

     物業公司代收水電費、暖氣費,可暫按以下政策規定執行。

  (1)如果物業公司以自己名義為客戶開具發票,屬于轉售行為,應該按發票金額繳納增值稅。

  (2)物業公司代收水電費、暖氣費等,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:

   1)物業公司不墊付資金;

   2)水、電暖氣費的銷貨方,將發票直接開具給客戶,并由物業公司轉交給客戶;

   3)物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款,并另外收取手續費。

   4.物業公司將代開發商管理的房屋出租,房屋產權不屬于物業公司的,如何計稅?

   物業公司提供房屋出租,不管是否取得產權,均按不動產經營租賃繳納增值稅,應按照不動產租賃適用稅率開具增值稅發票。其中,一般納稅人適用稅率為11%,小規模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產在2016年4月30日之前取得的,可以選擇簡易辦法征稅,征收率為5%。

  5.納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時,如何計算繳納增值稅?

   納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時,所簽訂租賃合同約定租期為20年(含)以上,并一次性收取租金的,按轉讓建筑物永久使用權,依銷售不動產的規定征收增值稅;否則,按不動產租賃征收增值稅。

(二)企業所得稅

   6. 物業公司預收業主跨年度的物業管理費,應在何時確認企業所得稅收入?

   根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第九條規定:“企業應納稅所得額的計算,以權責發生制為原則,屬于當期的收入和費用,不論款項是否收付,均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用,即使款項已經在當期收付,均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。”

     根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第二條第四款第八項規定:“長期為客戶提供重復的勞動收取的勞務費,在相關勞務活動發生時確認收入。”

     因此,物業公司預收業主跨年度的物業管理費,在實際提供物業管理服務時確認企業所得稅收入。

(三)其他稅種

  7.某小區地面規劃了部分停車位,物業公司對該部分停車位進行管理,收取停車費。那么,對于地面的停車位,是否需要按規定繳納房產稅?

   根據財稅地字〔1987〕3號文對房產的解釋,“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。很顯然,地面停車位不屬于房產,不需要繳納房產稅。

  8.物業公司管理鍋爐房,是否符合兼營供熱企業享受財稅(2016)94號文件規定的房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策?

  根據《財政部 國家稅務總局關于供熱企業增值稅 房產稅 城鎮土地使用稅優惠政策的通知》(財稅(2016)94號)第二條規定:“自2016年1月1日至2018年12月31日,對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業,為居民供熱所使用的廠房及土地免征房產稅、城鎮土地使用稅;對供熱企業其他廠房及土地,應當按規定征收房產稅、城鎮土地使用稅。

 ?

(四)代收代繳水電費問題匯總。

   代收代繳水電費存在多種形式,由此引起物業公司的業務處理方式也就不同,從財務的角度來看,不同的收取方式會影響到:

  1.會計帳目的處理

  2.發票的開具(目前實操中代扣代繳開發票給業主)

  3.稅務問題

供水電公司向業主收取水電費的

兩種情形

    第一種情形,無影響。是項目在開發建設過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶,這種情形下業主發生的水電費就由業主直接向供水(電)公司交納水電費。

    第二種情形,有影響。產生原因為:

   1.老小區無一戶一表;

   2.高樓房,供水單位水壓不夠,物業必須二次供水。

   令人糾結的是,項目沒有做到水電表直抄到戶,而是供水電公司抄物業公司總表由物業公司向供水電公司交納水(電)費,物業公司抄業主的分表后向業主收回水電費的情形。

   兩種向業主收取水電費的方式對物業公司的影響

    第一種情形(水電表直抄到戶)下有可能會遇到的兩種方式:

   1.供水電公司直抄到戶并自行向業主收取水電費,對于這種方式,業主發生的水電費與物業公司無關。

   2.供水電公司委托物業公司代收轉付水電費,這種方式下財務人員需要注意的是相關的資料需要備齊留底。

    1)協議。

   供水電公司與物業公司簽訂的委托代收水電費協議(下稱委托代收協議);

   2)發票。

   開給業主的發票是由供水電公司開具而不是物業公司用自己的發票開具給業主;

   3)業主來交水電費時,物業公司將供水電公司開具的發票轉交給業主;

   4)物業公司依委托代收協議上的要求將代收的水電費支付給供水電公司。

   此過程中物業公司收到與支出的水電費款項在帳務上是在往來款科目里核算;物業公司需完善內控措施加強此部分資金與供水電公司開來的發票的管理以規避因管理不善而給公司帶來損失。

   5)手續費。如果委托協議上有約定向供水電公司收取手續費,則手續費作為物業公司的收入。

   第二種情形(水電表不能直抄到戶)下需要思考的幾個方面;

   1.供水電公司抄總表后向物業公司收取水電費,物業公司再抄業主分表后向業主收取水電費。此種情況下我們需要關注的點:

 水電表戶主是物業公司嗎?如果不是物業公司,供水電公司在收到水電費時開出來的水電費發票抬頭如果發票抬頭不是物業公司,物業公司從公司帳上扣交了水電費,勢必造成三流(物流、票流、資金流)不一致,那取得的增值稅發票上的進項稅額能在物業公司進行抵扣嗎?歸屬于物業公司成本費用部分的水電費能在企業所得稅匯算清繳時稅前扣除嗎?咋辦?以下幾種方法僅供參考:

   1)將水電表戶主過戶到物業公司名下。

   2)物業公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協議,水電費由物業公司交納,供水電公司開具的發票抬頭為物業公司。

   3)如果上述兩步都做不到的話,可否考慮由物業公司向業主收取代收(若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式)。

   2.對于向業主收取自來水水費的問題

   這個的處理可依據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定處理,提供物業管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

    依據54號文處理對小規模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負的問題,如果收大于支存在差額,則表明收多了,應該交稅。處理時需要注意的是隨水費向業主收取的自來水水費不包括污水處理費及水資源費,可全額開具增值稅專用發票,開具時不需要選擇“差額征稅”功能。收取的污水處理費及水資源費按照經紀代理服務繳納增值稅,可開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票。

   3.對于向業主收取電費的問題

   在營業稅時代,代收電費、暖氣費是作為代理行為不征收營業稅,營改增之初各地出現了一些趁機加價的亂象,各地國家稅務局也出臺了一些相關的政策,一些地方規定只要向業主收取時不加價、不開具發票、或者能簽訂三方協議(業主、物業公司、水電公司)的可視作代收轉付不征收增值稅。

  (1)從增值稅的稅負來看,如果是一般納稅人,在保證三流一致的情況下,轉售電的稅負不會增加,因為在支付電費時可以取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額;小規模納稅人會增加稅負,因為有銷項沒有進項,這需要去與稅務機關溝通如何處理,稅負增加了與當初政府推行營改增政策時提出的不增加企業稅負的初衷不一。

   (2)在轉售電的情況下,向業主收取電費時由物業公司向業主開具發票,需要向稅務機關申請增加開票項目,長期需要開具“轉售電”項目時稅務機關可能會要求物業公司去變更營業執照上的經營范圍,是否能添加需要向工商局咨詢。

 ?

國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告

  國家稅務總局公告2016年第54號       

  現將物業管理服務中收取的自來水水費增值稅有關問題公告如下:

  提供物業管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

  本公告自發布之日起施行,2016年5月1日以后已發生并處理的事項,不再作調整;未處理的,按本公告規定執行。

  特此公告。

  國家稅務總局

  2016年8月19日

要先征求被審計單位
客戶之

被閱讀帶走/余華

     我每一次閱讀那些偉大的作品,都會被它們帶走。我就像一個膽怯的孩子,小心翼翼地抓住它們的衣角,模仿著它們的步伐,在時間的長河里緩緩走去,那是溫暖和百感交集的旅程。它們將我帶走,然后又讓我獨自回來。當我回來之后,才知道它們已經永遠和我在一起了。

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